Индивидуальное строительство


Мечты сбываются


Дыхание весны все отчетливее, воздух прогревается не по дням, а по часам, уже кое-где виден земельный покров, а это значит, что скоро наступит пора активного строительства. Застройщики и заказчики строительства домов начнут поиск качественных проектов домов, грамотных архитекторов, надежных и опытных строителей. И, как всегда в начале каждого строительного сезона, мы подготовили небольшую памятку для частного застройщика, которая надеемся, поможет им построить свой загородный дом с минимальными проблемами.

Выбираем типовой проект дома


Покупая типовой проект в интернет-магазине готовых проектов домов рекомендуем не акцентировать свое внимание на стоимость проектной документации. Во-первых, вы не картошку на рынке покупаете, а проект вашего будущего дома и, выискивая свою выгоду в 3000-4000 рублей, не придавая значения другим критериям (планировка, фасадные решения, применяемые строительные материалы и т.д.) вы поступаете крайне легкомысленно. Во-вторых, есть еще множество интернет-мошенников, которые воруют чужую интеллектуальную собственность (а любой типовой проект - имеет своего автора, которому и принадлежат все права на него) и реализуют ее в крайне усеченном или неполном комплекте, что плохо как для строителей, так и для застройщика. Так как юридическую и финансовую ответственность за нарушение авторских прав будете нести лично он.

Типовой проект дома в компании ООО «Cтрой-Лидер»:


Поэтому надежнее будет приобретать проект своего будущего дома в компании ООО «Cтрой-Лидер», чья репутация среди архитекторов и частных заказчиков безупречна. Каталог готовых проектов домов предполагает выбор в самом широком диапазоне; от небольших каркасных бань и заканчивая проектами фешенебельных мини-отелей. Более разнообразного каталога качественных типовых проектов домов вы вряд ли найдете на других интернет-ресурсах.

Индивидуальное проектирование загородного дома


При индивидуальном проектировании все не так просто. Разброс цен на услуги архитекторов начинается от 500 рублей /кв.м. и доходит до 2000 руб./кв.м. Все зависит от того, что входит в комплект проектной документации индивидуального проекта дома.

Итак, проведем небольшой анализ на тему "так, сколько же реально может стоить разработка качественного индивидуального проекта дома?"

Предположим, что нам необходимо разработать индивидуальный проект дома площадью 200 кв.м. Для начала необходимо согласовать размеры дома, поэтажные планы, разработать фасадные решения. На проработку этих вопросов уходит не менее двух - трех недель. Далее идет разработка конструктивных узлов, схем монтажа и расчет нагрузок на несущие элементы конструкции дома. Этот этап работ занимает не менее 1 месяца и к решению этих задач привлекают специалиста-конструктора. Далее происходит сведения всей проектной документации в общие чертежи и таблицы, со всеми необходимыми спецификациями. Это еще примерно 5-7 дней работ. Итого на разработку архитектурного и конструктивного разделов индивидуального проекта дома необходимо как минимум два месяца. Предположим, что в разработке проекта участвовали всего два специалиста архитектор и конструктор. Средняя стоимость работы опытного архитектора не менее 4000 руб./день.

ПРИМЕЧАНИЕ: Варианты с "троечниками" и дилетантами мы не рассматриваем априори, кто хочет устроить из процесса строительства своего дома "русскую рулетку" тому эту памятку читать ни к чему.

Строительство дома по индивидуальному проекту


Так вот, если предположить что работа архитектора заняла 21 рабочих дня и столько же конструктора, то себестоимость разработки проекта дома в 200 кв.м. составит 168000 рублей. То есть стоимость разработки архитектурного и конструктивного разделов индивидуального проекта дома составит не менее 840 руб./кв.м. Возможны колебания цен в зависимости от загруженности конкретного архитектора, как в большую, так и меньшую сторону но не более чем на 15%. Поэтому диапазон реальных цен на индивидуальное проектирование следующий: 700 - 970 руб./кв.м.

Но это, как мы уже отмечали, архитектурный и конструктивный разделы, а для того чтобы получить полный комплект рабочих чертежей необходимо разработать еще и инженерную часть, которая имеет следующие обязательные разделы: отопление, водоснабжение, канализация, электрика. Проектирование всех этих разделов в стадии коммуникаций составит не менее 600 руб./кв.м. Более развернутые инженерные разделы с выключателями, батареями, котлами, унитазами и прочая, составит не менее 1000 руб./кв.м. Итого получаем, что разработка инженерных разделов в разной степени детализации к проекту дома в 200 кв.м. составит 120000 - 200000 рублей.

ПОДВЕДЕМ ИТОГИ: стоимость рабочего комплекта чертежей индивидуального проекта дома площадью 200 кв.м. с разделами АР+КР+ИС составит не менее 288000 рублей в ценах 2014 года. То есть 1 кв.м. стоит не менее 1440 рублей - это реальная минимальная цена полного комплекта чертежей индивидуального проекта дома со всеми необходимыми разделами. И еще, если вы получите за 200 - 300 рублей/кв.м. комплект чертежей из 20 листков, не удивляйтесь, чудес не бывает, вы получили ровно то, что стоит этих денег. Настоящий полноценный индивидуальный проект дома имеет несколько альбомов чертежей и включает как минимум 150 -200 листов чертежей.

Стоимость строительства дома


В этой памятке мы попробуем дать ответ на вопрос сколько может стоить строительства дома. Давайте пойдем от обратного и покажем на реальном примере, сколько не может стоить строительства дома в 2014 г.

В качестве примера у нас будет проект дома из газобетонных блоков АЯ 176-37. Мы исходим из того что не знаем точные размеры применяемых материалов, конструктивных элементов.



Фундамент:


Начнем с фундамента, а за основу возьмем железобетонный ленточный монолитный фундамент с глубиной заложения 1м65 см. Каждый из нас знает формулы расчета площади и объема, а больше в принципе ничего не надо. Длина ленты у нас ориентировочно 87 м. Ширина ленты 400 мм., подошвы 500 мм. Объем монолитных работ составит не менее 63 куб.м. Для устройства ленточного фундамента нам понадобится песок, гравий, деревянная опалубка, гидроизоляция, арматура и вязальная проволока.

С учетом нормативных показателей получим следующую стоимость применяемых материалов по устройству ленточного заглубленного монолитного фундамента: 635000 рублей в ценах весны 2014 года. Если же нам понадобится устройства дренажной системы, то стоимость материалов увеличиться еще на 200000 рублей.

Перекрытия:


В проекте дома два перекрытия (цоколя и первого этажа). Объем монолитных работ приблизительно составит 50 куб.м. Понадобиться опалубка, арматура, гидроизоляция, бетон, арматура, вкладыши пенополистирола.

Итого: стоимость материалов для устройства двух монолитных перекрытий составит - не менее 350000 рублей.

Кольцевые анкера и арматурные пояса:


При строительстве дома из газобетонных блоков необходимо устройства кольцевых железобетонных анкеров под перекрытия и мауэлраты стропильной системы. Тоже самое, что и при монолитных перекрытиях; вкладыши, арматура, бетон, опалубка. Объем монолитных работ по этому проекту составит ориентировочно 12 куб.м.

Итоговая стоимость материалов составит - не менее 84000 рублей.

Стены и перегородки в доме:


Наружные стены дома, предположим, будут выполнены из газобетонных блоков толщиной 400 мм. Перегородки из газобетонных блоков толщиной 100 мм. Итого примерно 140 куб.м. газобетона. Нам еще понадобится материал для устройства перемычек для окон и дверей, кладочный клей и сетки.

Итого: стоимость материалов для возведения стен и перегородок дома с устройством оконных и дверных проемов составит - примерно 450000 рублей.

Крыша дома:


Общая площадь кровли дома составит примерно 230 кв.м. Деревянных элементов стропильной системы, обрешетки, контробрешетки на 15 куб.м. Для устройства мансардной крыши с чистовым покрытием металлочерепицы нам понадобится еще пароизоляция, гидроизоляция, утеплитель минераловатные плиты, крепеж, пропитки огне-биозащиты.

Итого: стоимость материалов на устройство утепленной мансардной крыши с чистовым покрытием металлочерепицей составит - 385000 рублей.

Стоимость материалов необходимых на строительство коробки дома по проекту


Фундамент + стены + крыша = 1 904000 рублей

Мы провели очень приближенный, грубый расчет в котором не учли расходы на крепежные и монтажные расходные материалы, разгрузочно-погрузочные мероприятия и доставку стройматериалов, поэтому зная особенности строительного процесса, расходы на строительные материалы смело можно увеличить на 10% минимум.

И получаем очень похожую на реальную цифру: 2 094 400 рублей стоимость материалов для возведения коробки дома по проекту.

При общей площади дома в 176,37 кв.м. мы получаем, что только стоимость материалов составит 11900 руб/кв.м.

Качественное строительство загородного дома (деревянный каркас)


Теперь мы плавно подбираемся к самому главному вопросу, какова же реальная стоимость строительства 1 кв.м. дома.

Время постройки коробки дома по проекту составит не менее 3 месяцев. С учетом нерабочих дней, простоев, погодных факторов, скорее всего время строительства составит 4 месяца. При том, что на строительстве будет задействована бригада из 5 человек. Текущие показатели по вакансиям и предложениям строительных компаний показывают, что минимальная заработная плата малоквалифицированной рабочей силы составляет не менее 25000 руб./месяц. Даже предполагая, что вам строят дом именно эти малоквалифицированные строители (чего мы вам искренне не советуем), бюджет заработной платы составит не менее 500000 рублей. Но ведь этими малоквалифицированными товарищами кто-то должен управлять и контролировать, чтобы они все-таки построили что-то напоминающее дом. Этот грамотный товарищ уже получает никак не меньше 60000 рублей с объекта - это еще 240000 рублей к фонду оплаты. Это схема самого простого шабаш-строя. Даже по этой схеме получаем, что стоимость строительных работ составит 740000 рублей. Честно говоря, то, что построят эти товарищи не будет домом в привычном понимании этого слова, но это не главное в этой статье.

Получаем, что итоговая стоимость строительства коробки дома из газобетона по проекту с учетом материалов и работ составит: 2 834 400 рубля. Таким образом, стоимость строительства 1 кв.м. коробки не самого сложного дома с привлечением самой примитивной рабочей силы составит 16 105 руб/кв.м. общей площади.

Вывод: Стоимость строительства коробки дома из газобетона по проекту не может стоить меньше чем 16000 руб/кв.м. априори.

А стоимость качественного строительства коробки дома составит не менее 18000 рублей за 1 кв.м.

Так почему же сплошь и рядом в предложениях строительных компаниях мы видим цифры 11000-12000 руб./кв.м. Цифру ниже 11000 руб/кв.м. нам даже комментировать не хочется, это просто нереально. А вот 12000 рублей и выше - это уже или рекламный ход или особенности строительства конкретного дома.

Безграмотное и низкоквалифицированное строительство дома - за все заплатил заказчик


На чем может выиграть застройщик, экономя бюджет строительства? Устройство облегченного варианта конструкции фундамента, минимальное количество несущих стен, несложные формы и крыша дома, простые планировки - все это может снизить стоимость строительства загородного дома на 30 %. Но в общем сегменте востребованных проектов домов, таких проектов ничтожное количество, поэтому эти дома не имеют практической реализации.

Анализ востребованных проектов домов показывает, что грамотное и качественное строительство загородных домов возможно вести при цене предложения от 15000 руб/кв.м. Это и есть реальная минимальная цена строительства коробки дома из кирпича, газобетона и пеноблоков в 2014 г.

Слишком заниженная стоимость строительства дома указывает чаще всего на:
- использование низкоквалифицированной рабочей силы,
- манипуляции со строительными сметами, желанием подрядчика в дальнейшем развести застройщика на деньги,
- применение некачественного и некондиционного строительного материала,
- нарушение строительных норм и технологии строительства домов.

К чему это все приводит, не трудно догадаться.

Памятка застройщика частного загородного дома в 2014 г.

Этап Цена, кв.м.
руб.
Стоимость дома 200 кв.м.,
руб.
Типовой проект дома --- 18000 - 75000
Индивидуальное проектирование:
АР + КР
ИС (Е+ГСВ+ВК+ОВ)
АР + КР + ИС

700 - 970
600 - 1000
1300 - 2000

140000 - 194000
120000 - 200000
260000 - 400000
Строительство коробки дома:
Низкоквалифицированное
Качественное

до 15000
от 18000

до 3 000 000
от 3 600 000